คู่มือ · พื้นที่

ทำเลและสัญญาเช่า

กุ๊กเก่งรอดจากเมนูแย่ ๆ ได้ แต่ไม่มีใครรอดจากสัญญาเช่าแย่ ๆ

ห้องอาหารปิ้งย่างเกาหลีสมัยใหม่ พร้อมเตาย่างบนโต๊ะและท่อดูดควัน

คำตอบสั้น ๆ

ทำเลร้านอาหารที่ดีต้องมีคนเดินผ่านที่มองเห็นได้ ที่จอดรถ ครัวที่พร้อมติดฮู้ดหรือเจ้าของตึกช่วยออก และค่าเช่าไม่เกิน 10% ของยอดขายที่คาดการณ์ อย่าเซ็นก่อนเช็กผังเมือง ความเป็นไปได้ในการติดฮู้ด และให้ทนายอ่านสัญญา พื้นที่ที่เคยเป็นร้านอาหารช่วยประหยัดเวลาหลายเดือนและมักประหยัดเงิน $80,000 ขึ้นไป

6–10%ของยอดขายที่คาดการณ์ คือเป้าค่าเช่าที่แข็งแรง เกิน 12% คือไฟเตือน
$80k+เงินที่มักประหยัดได้จากการเซ้งพื้นที่ที่เคยเป็นร้านอาหาร
5+5 ปีอายุสัญญาเช่าพร้อมสิทธิ์ต่ออายุ ที่คุ้มครองเงินตกแต่งร้านของคุณ

ทำเลแบบไหนเหมาะกับอาหารเอเชีย

ไปเฝ้าดูย่านนั้นตอนเที่ยงวันอังคาร และตอนเย็นวันเสาร์ ทั้งสองเวลา ไม่ใช่แค่ครั้งเดียว

  • แม่เหล็กที่ดึงลูกค้าของคุณ: H Mart, 99 Ranch, มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล ย่านออฟฟิศ
  • ร้านมื้อเที่ยงต้องการออฟฟิศและความเร็ว ร้านมื้อเย็นต้องการที่จอดรถและความใจเย็น
  • คนขับเดลิเวอรีต้องมีที่จอด ร้านที่ไม่มีที่จอดรับของจะเสียออเดอร์แอปแบบเงียบ ๆ
  • กำลังแก๊สและความเป็นไปได้ในการติดฮู้ด: การผัดกระทะปล่อยความร้อนและควันมากกว่าร้านพิซซ่าที่พื้นที่นั้นถูกสร้างมาให้
  • มองหาธุรกิจเอเชียร้านที่สองในย่านนั้น ร้านเดียวคือผู้บุกเบิก สองร้านคือจุดหมายปลายทาง
ภายในร้านอาหารจีน ประดับโคมไฟและโต๊ะที่จัดไว้พร้อม

พื้นที่ที่เคยเป็นร้านอาหาร: ทางลัดที่จริงใจ

พื้นที่ที่เคยเป็นร้านอาหารมาก่อนมาพร้อมของแพงที่มองไม่เห็น: ฮู้ด บ่อดักไขมัน ท่อแก๊ส ท่อระบายน้ำที่พื้น บางทีก็มีห้องเย็น มีคำถามหนึ่งที่ต้องตอบก่อนดีใจ: ทำไมร้านก่อนหน้าถึงปิด? ค่าเช่า อาชญากรรม ไม่มีที่จอด ปัญหาพวกนี้ส่งต่อมากับกุญแจ แต่เจ้าของที่หมดไฟหรือคอนเซ็ปต์ที่ไม่เวิร์กไม่ส่งต่อ

  • จ้างมืออาชีพตรวจฮู้ด ระบบ HVAC และบ่อดักไขมันก่อนเซ็น
  • อุปกรณ์ที่ทิ้งไว้ต่อรองได้ มักมีค่าน้อยกว่าที่เจ้าของตึกคิด

ข้อสัญญาเช่าที่ตัดสินอนาคตคุณ

ค่าเช่าได้รับความสนใจ แต่ข้อสัญญาต่างหากที่ทำร้ายคุณ ทนายสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์คิดไม่กี่ร้อยดอลลาร์ และอ่านสัญญาเช่าปีละสองร้อยฉบับ

  • เงิน TI allowance: เงินจากเจ้าของตึกช่วยค่าตกแต่ง ทุกอย่างต่อรองได้ในพื้นที่ว่าง
  • การค้ำประกันส่วนตัว: ขอข้อ 'good guy' หรือเพดานวงเงิน เพื่อไม่ให้ปีแย่ ๆ ปีเดียวตามหลอกหลอนครอบครัวคุณ
  • สิทธิ์ผูกขาด: ห้ามมีร้านก๋วยเตี๋ยวร้านที่สองในพลาซ่าเดียวกัน
  • ค่า CAM: ค่าเช่าแฝงตัวเงียบ ขอดูตัวเลขจริงของปีที่แล้ว
  • สิทธิ์ต่ออายุด้วยค่าเช่าที่กำหนดชัด: เงินตกแต่งร้านจะคุ้มก็ต่อเมื่อคุณอยู่ต่อได้

หาพื้นที่ได้ที่ไหนจริง ๆ

เปิดดูเว็บพวกนี้เพื่อเรียนรู้ราคาตลาดของคุณ แล้วหานายหน้าฝั่งผู้เช่า เจ้าของตึกเป็นคนจ่ายค่านายหน้า ไม่ใช่คุณ

LoopNet

ใหญ่ที่สุด

เว็บประกาศพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในอเมริกา กรองคำว่า 'restaurant' เพื่อหาพื้นที่ที่เคยเป็นร้านอาหารและมีฮู้ดติดอยู่แล้ว

เข้าชมเว็บไซต์

Crexi

โตเร็ว

หน้าตาใช้ง่ายกว่า แข็งแรงในเมืองที่กำลังโต ประกาศมักแนบเอกสารให้ดูตั้งแต่แรก

เข้าชมเว็บไซต์

CityFeet

เน้นเมืองใหญ่

มีประโยชน์ในตลาดเมืองที่หนาแน่น ที่หน้าร้านเปลี่ยนมือกันเร็ว

เข้าชมเว็บไซต์

พื้นที่ดีที่สุดมักไม่เคยขึ้นเว็บประกาศเลย บอกซัพพลายเออร์และเครือข่ายในชุมชนว่าคุณกำลังหา

คำถามที่พบบ่อย

ร้านแรกควรใหญ่แค่ไหน?

เล็กกว่าที่คุณคิด วางแผนราว 28 ถึง 32 ตารางฟุตต่อที่นั่ง บวกครัวราวหนึ่งในสามของพื้นที่ทั้งหมด พื้นที่ 1,600 ตารางฟุตนั่งได้ราว 40 ที่ ซึ่งสายผัดกระทะเก่ง ๆ สายเดียวเลี้ยงไหว

ฟู้ดฮอลล์หรือแผงในห้างเป็นก้าวแรกที่ดีไหม?

บ่อยครั้ง ใช่ ค่าตกแต่งต่ำกว่า มีทราฟฟิกในตัว ผูกมัดสั้นกว่า และบทเรียนการบริหารงานใช้ต่อได้ตรง ๆ มาร์จิ้นบางกว่าเพราะค่าเช่าคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ อ่านดีลให้ละเอียด